Gängige Hilfsangebote im Überblick
Sie möchten Ihr Haus erhalten, trotz drohender Zwangsversteigerung? Sobald die Bank Ihren Kredit gekündigt hat erhalten Sie auf Grund der negativen Schufa keine neue Finanzierung. Wenn Sie Ihr Haus dennoch erhalten möchten, sind Sie auf andere Dienste angewiesen. Spätestens nach Veröffentlichung der Zwangsversteigerung werden Sie überschüttet mit vermeidlichen Hilfsangeboten, dabei haben nicht alle nur Ihr Wohl im Blick. Oft werden mögliche Fallsticke erst auf den zweiten Blick sichtbar, es lohnt also ein genauer Blick.
Die "Retter in der Not"
Hierbei handelt es sich oft um selbstständige Kreditvermittler, Mediatoren oder selbsternannte Immobilienexperten, die Ihnen Ihre Dienste anbieten um die Zwangsversteigerung zu verhindern.
Der Teilverkauf
Beim Teilverkauf verkaufen Sie einen Teil Ihrer Immobilie an einen Investor um von dem Erlös Ihre Gläubiger zu bedienen und können gegen eine Miete die eigene Immobilie weiter nutzen.
Verkauf-Rückkauf
Beim Verkauf-Rückkauf ist besondere Achtung geboten. Hierbei verkaufen Sie Ihre Immobilie an einen Investor und bekommen die Möglichkeit Ihr Eigentum innerhalb einer kurzen Frist zurück zu kaufen. Danach verbleibt das Eigentum bei dem Investor.
Treuhandverkauf
Beim Treuhandverkauf handelt es sich um unser hauseigenes Lösungsmodell. Hierbei verkaufen Sie Ihr Haus an einen Treuhänder um es zu einem späteren Zeitpunkt, egal wann, zu gleichen Konditionen zurück zu erwerben. Dabei steht Ihre Entschuldung und der Erhalt Ihrer Immobilie im Vordergrund.
Makler und der freihändige Verkauf
Häufig werden Makler an Sie herantreten mit dem Versprechen Ihr Haus trotz Versteigerungsvermerk bestmöglich zu verkaufen.
Faire Preise
Transparente Preise sind die Grundlage für eine vertrauensvolle Zusammenarbeit. Deshalb gestalten wir unsere Preise nachvollziehbar und fair. Uns ist wichtig, dass auch unsere Lieferanten für ihre Arbeit angemessen bezahlt werden!
Die "Retter in der Not"
Gemeint sind all Diejenigen, die sich nach Veröffentlichung Ihrer Zwangsversteigerung direkt an Sie wenden, mit dem versprechen die Zwangsversteigerung zu verhindern.
Oft handelt es sich hierbei um selbsternannte Immobilienexperten, Finanzdienstleister oder zweifelhafte Schuldnerberater, die die Notlage und Unwissenheit Betroffener ausnutzen, um schnelles Geld zu verdienen. In den meisten Fällen sind diese Akteure lediglich Vermittler, die Ihnen Kontakte zu Banken und Privatinvestoren versprechen, um die Zwangsversteigerung abzuwenden. In aller Regel stellt sich dann heraus, dass es sich bei den versprochenen Banken lediglich um Teilkäufer oder sogenannte "Verkauf-Rückkauf"-Anbieter handelt, die Sie auch selbst mit einer einfachen Internetsuche finden können. Für diese Vermittlung wird dann nicht selten eine hohe Vermittlungsprovision von 3–4 % der Kreditsumme veranschlagt und sowohl dem Eigentümer als auch dem "Investor" in Rechnung gestellt. Bei einer Finanzierung von 200.000 € können so schnell 12.000 € oder mehr allein für die Weiterleitung Ihrer Unterlagen anfallen. Natürlich ist gegen eine seriöse Beratung und Kreditvermittlung nichts einzuwenden, das Maß der Gebühren macht den Unterschied!
Einige Akteure bieten auch eine Schuldnerberatung oder Vergleichsverhandlungen mit Ihrer Bank an, um die hohen Kosten zu rechtfertigen. Solche Verhandlungen können Sie jedoch leicht selbst oder mit Unterstützung Ihres Anwalts führen, ohne zusätzliche Kosten zu verursachen. In aller Regel sind Banken jedoch so gut abgesichert, dass sie sich auf keinen Vergleich einlassen werden.
Besondere Vorsicht ist geboten, wenn bereits im Vorfeld Kosten wie An- und Abfahrtsgebühren berechnet werden. Häufig steckt dahinter nichts anderes als Betrug. Nicht selten werden absurde Geschichten erfunden, um Eigentümern das Geld aus der Tasche zu ziehen – beispielsweise das Versprechen, mit dem Vorstandsvorsitzenden der Deutschen Bank persönlich zu verhandeln, wenn nur die Flugkosten übernommen werden.
Nutzen Sie unseren "Seriositäts-Check", um "schwarze Schafe" frühzeitig zu erkennen und sich vor unnötigen Kosten zu schützen!
Der Teilverkauf
Beim Teilverkauf verkaufen Sie Anteile Ihres Eigentums an ein Unternehmen, um von dem Erlös Ihre Gläubiger zu bedienen und zahlen im Gegenzug für den verkauften Anteil ein Nutzungsentgelt/Miete.
Der Teilverkauf einer Immobilie kann für diejenigen attraktiv erscheinen, die keine herkömmliche Bankfinanzierung erhalten. Da der Teilkäufer sich Ihrer schwächeren Verhandlungsposition genaustens bewusst ist und enormen Spielraum bei der Ausgestaltung der Verträge hat ist es besonders ratsam sich mehrere Angebote einzuholen und sich im Vorfeld rechtlich beraten zu lassen.
Verständnis der Absichten des Teilkäufers
Ein Teilkäufer investiert in eigenes Eigentum. Er erwartet dafür eine langfristige Nutzungsentschädigung und erwartet im Falle eines Verkaufs einen Mehrerlös. Das heißt er genießt oft die vollen Vorzüge eines Eigentümers ohne sich an den damit verbunden Risiken wie zum Beispiel Wertverlust, Instandhaltungsmaßnahmen oder Sicherungspflichten zu beteiligen. Im Vordergrund steht somit nicht primär Ihre Entschuldung oder der langfristige Erhalt Ihres Eigentums, sondern eine möglichst hohe Rendite für den Teilkäufer!
Mögliche versteckte Kosten
Häufig entstehen hohe, versteckte Kosten. Die Verbraucherzentrale hat hierzu informative Artikel veröffentlicht:
Teilverkauf der eigenen Immobilie: Was sind die Haken der Angebote?
Immobilienverrentung: Umkehrdarlehen – Leibrente – Teilverkauf
Weitere zu berücksichtigende Aspekte
Neben den Kosten sollten Sie weitere Punkte beachten:
- Vertragsgestaltung: Teilkäufer haben oft großen Spielraum bei der Ausarbeitung ihrer Verträge, was für Laien schwer zu überblicken ist.
- Weiterverkauf des Anteils: Kann der Teilkäufer seinen Anteil weiterverkaufen? Könnte ein neuer Eigentümer Nutzungsrechte an seinem Anteil geltend machen?
- Gesicherte Rückkaufoption: Sollten Sie oder Ihre Erben Ihr Eigentum langfristig erhalten wollen, benötigen Sie einen im Grundbuch gesicherten Rückkaufanspruch, wird dieser gewährt und wenn ja zu welchen Konditionen?
- Vermietungsverbot: In der Regel ist die Weitervermietung untersagt. Was passiert, wenn Sie ins Pflegeheim umziehen und auf Mieteinnahmen angewiesen sind, um die hohen Kosten zu decken?
- Zahlungsverzug: Was geschieht, wenn Sie mit Ihren Zahlungen in Rückstand geraten? Müssen Sie sich gar einem vollstreckbaren Räumungstitel unterwerfen?
- Nachlassregelung: Was passiert nach Ihrem Ableben?
Sollten Sie oder Ihre Erben irgendeiner Vertragspflicht nicht nachkommen und der Teilkäufer die Zwangsversteigerung beantragen, stellt sich die Frage, wer außer dem Teilkäufer Interesse daran hätte, 50 % eines Einfamilienhauses zu ersteigern.
Wenn Sie konkrete Angebote vorliegen haben, nutzen Sie unseren "Seriositäts-Check", um diese und weitere Fragen zu klären!
Verkauf/ Rückkauf
Nicht immer ist eine Immobilie zu erhalten, um die Kontrolle nicht vollends abzugeben erscheint der freihändige Verkauf als sinnvolle Alternative.
Die Vereinbarung sieht in der Regel so aus: Sie verkaufen Ihr Eigentum, können es innerhalb von ein bis zwei Jahren zurück erwerben und währenddessen „mietfrei“ darin wohnen. Auch hier gilt es, die Absicht des Investors zu verstehen. Letztendlich möchte er günstig an Eigentum gelangen und ist sich Ihrer schwächeren Verhandlungsposition genau bewusst. Dadurch hat er erheblichen Spielraum bei der Gestaltung seiner Verträge.
Häufig sind diese Verträge so ausgestaltet, dass Sie faktisch keine realistische Möglichkeit haben, Ihr Eigentum zurückzukaufen, während Sie sämtliche Risiken tragen. Wie sollen Sie beispielsweise eine neue Finanzierung für den Rückkauf innerhalb von zwei Jahren erhalten, wenn allein die Löschfristen bei der Schufa drei Jahre betragen?
Oft werden solche Vereinbarungen durch Vermittler vermittelt, die Ihnen versprechen, eine passende Finanzierung zu beschaffen. Das Risiko tragen jedoch Sie, während der Vermittler seine Provision für den Verkauf kassiert. Sollten Sie innerhalb der vereinbarten Frist keine Finanzierung erhalten, sind Sie gezwungen, Ihr Eigentum zu räumen und zu übergeben.
Fakt ist: Sollten Sie eine realistische Möglichkeit haben, beispielsweise durch eine ausstehende Erbschaft, das notwendige Geld aufzubringen, könnten Sie stattdessen einen Antrag nach § 30a ZVG stellen, um eine einstweilige Einstellung der Zwangsversteigerung zu erwirken.
Darüber hinaus sollten folgende Aspekte berücksichtigt werden:
- Kaufpreis: Bei solchen Vereinbarungen werden in der Regel nur 50–90 % des Verkehrswerts als Kaufpreis gezahlt. Im Versteigerungsverfahren wird jedoch meist deutlich mehr geboten.
- Rückkaufbedingungen: Diese sind oft nicht realisierbar und mit enormen Kosten verbunden. Der Rückkaufpreis nach einem Jahr beläuft sich häufig auf +20 % des ursprünglichen Kaufpreises, zuzüglich Nebenkosten wie Nutzungsentschädigung, Notar-, Gerichts- und Grunderwerbsteuer. In einem solchen Fall müssten Sie für den Rückkauf Ihrer Immobilie eine Finanzierung über 135 % des ursprünglich vereinbarten Verkaufspreises aufnehmen.
- Risikoverteilung: Oft werden sämtliche Risiken einer solchen Vereinbarung auf Sie abgewälzt! Bei einem freihändigen Verkauf ist die Zustimmung bzw. Löschungsbewilligung Ihrer Gläubiger erforderlich. Sollte diese ausbleiben, tragen Sie im Zweifel die gesamten Kosten sowie eventuelle Schadensersatzansprüche gegenüber dem Käufer.
Fazit: Wann kann eine Verkauf-Rückkauf-Lösung sinnvoll sein?
Ein solches Modell kann unter bestimmten Bedingungen sinnvoll sein – aber nur, wenn die Vertragsmodalitäten fair und ausgewogen sind.
📌 Unser Tipp: Lassen Sie sich unbedingt rechtlich beraten oder nutzen Sie unseren Seriositäts-Check!
📞 Wir prüfen für Sie, ob die Vertragsbedingungen fair sind und ob ein Rückkauf für Sie überhaupt realistisch umsetzbar ist.
Makler und der freihändige Verkauf - Was Sie beachten sollten
Die Beauftragung eines Maklers macht eigentlich nur Sinn, solange kein Antrag auf Zwangsversteigerung gestellt wurde. Sollten Sie einen freihändigen Verkauf in Erwägung ziehen, sollten Sie dies unbedingt frühzeitig mit Ihren Gläubigern bzw. Bank absprechen, immerhin bedarf es beim Verkauf der Immobilie deren Zustimmung.
Stellen Sie sich vor, Sie beauftragen einen Makler der einen Käufer für Sie findet und kurz vor Unterzeichnung der Notarverträge erfolgt der Vermerk der Zwangsversteigerung im Grundbuch. In einem solchen Fall wäre es höchst fraglich, ob ein Käufer an seinem Kaufangebot festhält oder nicht doch lieber den Versteigerungstermin abwartet um sich zumindest Maklerprovision und Notarkosten zu sparen. Sie könnten sich sogar dem Makler gegenüber schadensersatzpflichtig machen, immerhin hätte er seinen Teil der Abmachung erfüllt.
💡Tipp: Beauftragen Sie Ihre Bank mit der Vermarktung! Häufig haben Banken eigene Abteilungen für die Vermarktung von Immobilien. So lange die Bank mit der Vermarktung Ihrer Immobilie beauftragt ist wird Sie kaum dazwischen funken und den Antrag auf Zwangsversteigerung stellen.
Häufig werden sich nach Bekanntgabe der Versteigerung Makler an Sie wenden mit dem Versprechen Ihre Immobilie bestmöglich zu vermarkten. So lange dabei keine Kosten für Sie entstehen ist zunächst einmal nur wenig dagegen einzuwenden. Das eigentliche Problem besteht darin, dass Makler in aller Regel nur wenig Ahnung von Zwangsversteigerungsrecht haben und gängige Vermarktungskonzepte auf Grund des Versteigerungsvermerks im Grundbuch nicht mehr funktionieren. In wie weit es zum Beispiel Sinn macht einen Makler mit der Einholung von Gebäudeunterlagen, Erstellung einer Wertermittlung und der Veröffentlichung eines Verkaufsinserates auf teuren Immobilienportalen zu beauftragen ist fraglich, wenn dies sowieso von Amtswegen durch einen öffentlich beauftragten Sachverständigen erfolgt.
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Wenn Sie trotz Versteigerungsvermerks den höchstmöglichen Verkaufserlös für Ihre Immobilie erzielen möchten, unterstützen wir Sie gerne!
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Der Treuhandverkauf
Unsere hauseigene Treuhandlösung bietet Ihnen die Möglichkeit, Ihr Haus vorübergehend an einen Treuhänder zu verkaufen, um mit dem Erlös Ihre Schulden zu begleichen und Ihre Bonität wiederherzustellen. Er unterscheidet sich von gängigen Verkauf-Rückkauf-Modellen insofern, als das ein notarieller Treuhandvertrag sicher stellt, dass der Verkauf ausschließlich Ihrer finanziellen Sanierung dient und Sie Ihre Immobilie zu den gleichen Konditionen zzgl. Abwicklungskosten - egal wann - zurückkaufen können. Zudem übernimmt der Treuhänder die Verantwortung für die Abwicklung mit Ihren Gläubigern und dem Versteigerungsgericht um die Zwangsversteigerung abzuwenden. Er erhält dafür eine jährliche Treuhandgebühr von 2,5 %, die auf 5 Jahre mit finanziert wird. Nach Prüfung Ihrer finanziellen Lage und der abzulösenden Gläubiger Forderungen nimmt der Treuhänder eine entsprechende Finanzierung auf, die sämtliche Kosten einschließlich Abwicklungskosten beinhaltet. Sie zahlen lediglich den Kapitaldienst für die aufgenommene Finanzierung, bis es Ihre Finanzielle Situation wieder zu lässt den Kredit abzulösen und Ihr Eigentum zurück zu erwerben.
Beispiel:
- Benötigte Summe zur Schuldenablösung: 150.000 €
- Kaufnebenkosten (Notar ca. 2%, Grunderwerbsteuern 6,5%): 12.750 €
- Treuhandgebühr 2,5% auf 5 Jahre: 18.750 €
- Gesamtfinanzierung: 181.500 €
- Monatliche Rate (bei 3 % Zinsen & 3 % Tilgung): 907,50 €
Diese Lösung gibt Ihnen Zeit, Ihre finanzielle Situation zu stabilisieren und Ihr Zuhause langfristig zu sichern. Sie behalten die volle Kontrolle, Sie können Ihr Haus jederzeit verkaufen oder zurück erwerben!
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