Die Zwangsvollstreckung einer Immobilie durch eine Bank erfolgt in der Regel aus einer vollstreckbaren Grundschuld und  unterscheidet sich von der Vollstreckung auf Basis eines Darlehensvertrags oder eines Urteils. Da eine Grundschuld unabhängig vom eigentlichen Darlehen besteht und häufig mit einer Zwangsvollstreckungsunterwerfung verbunden ist, kann die Bank schneller vollstrecken. Der Schuldner hat jedoch einige Verteidigungsmöglichkeiten, die er innerhalb bestimmter Fristen geltend machen kann.

1. Was ist eine vollstreckbare Grundschuld?

Die Grundschuld ist eine dingliche Sicherheit, die ins Grundbuch eingetragen wird. Sie dient der Bank als Absicherung für ein Darlehen.

• In vielen Fällen enthält die Grundschuld eine Unterwerfungserklärung nach § 800 ZPO.
• Dadurch kann die Bank ohne vorheriges Gerichtsverfahren direkt vollstrecken.
• Die Bank benötigt also keinen gesonderten Vollstreckungstitel wie ein Urteil oder einen Mahnbescheid.

💡 Folge für den Schuldner: Die Bank kann sehr schnell eine Zwangsversteigerung einleiten, da die Grundschuld bereits als Vollstreckungstitel gilt.

2. Einleitung der Zwangsvollstreckung durch die Bank

Da die Bank keinen zusätzlichen Titel benötigt, läuft der Prozess schneller ab.

(a) Androhung der Vollstreckung

Bevor die Bank vollstreckt, wird sie den Schuldner schriftlich mahnen und eine letzte Frist zur Zahlung setzen.

Falls der Schuldner weiterhin nicht zahlt, folgt:

(b) Antrag auf Zwangsversteigerung (§ 15 ZVG)

Die Bank stellt beim Amtsgericht (Vollstreckungsgericht) den Antrag auf Zwangsversteigerung der Immobilie.

Das Gericht prüft:

• Ist die Grundschuld im Grundbuch eingetragen?
• Liegt eine vollstreckbare Ausfertigung der Urkunde vor?

Nach positiver Prüfung leitet das Gericht die Versteigerung ein.

3. Ablauf der Zwangsversteigerung

Sobald das Gericht die Versteigerung anordnet, läuft der folgende Prozess:

1️⃣ Bestellung eines Gutachters

• Ein Sachverständiger bewertet die Immobilie und ermittelt den Verkehrswert.
• Der Schuldner kann eine Überprüfung des Wertes beantragen.

2️⃣ Bekanntmachung der Versteigerung

• Die Versteigerung wird mindestens sechs Wochen vorher öffentlich bekannt gemacht.

3️⃣ Zwangsversteigerungstermin

• Im Versteigerungstermin kann jeder bieten.
• Es sind die Wertgrenzen 5/10 und 7/10 zu beachten. Sollte das Höchstgebot unter 5/10 des angesetzten Verkehrswertes liegen, wird das Gericht den Zuschlag versagen und einen neunen Versteigerungstermin ansetzen. Sollte das Höchstgebot über 5/10 aber unterhalb der 7/10 Grenze liegen kann der Gläubiger die Zuschlagsversagung beantragen. In dem darauf folgenden Zweittermin fallen die Wertgrenzen weg und das Gericht kann den Zuschlag auch unterhalb der 5/10 Grenze erteilen.

4️⃣ Verteilung des Erlöses

• Die Gläubiger erhalten der Rangfolge nach Ihr Geld.
• Der Übererlös wird an den Schuldner ausgezahlt, Falls der Erlös nicht reicht, bleibt eine Restschuld, die der Schuldner weiter zahlen muss.

5️⃣ Räumung der Immobilie

• Falls der Schuldner nicht freiwillig auszieht, kann die Bank eine Zwangsräumung beantragen (§ 885 ZPO).

4. Einspruchsmöglichkeiten des Schuldners und Fristen

Trotz der schnellen Vollstreckung aus einer vollstreckbaren Grundschuld hat der Schuldner verschiedene Möglichkeiten, sich zu wehren.

(a) Einspruch gegen die Zwangsvollstreckung

Falls die Bank Fehler macht, kann der Schuldner die Vollstreckung angreifen.

1️⃣ Einwendungen gegen die Grundschuld (§ 767 ZPO)

• Falls die Bank bereits vollständig bezahlt wurde, kann der Schuldner argumentieren, dass die Forderung nicht mehr besteht.
• Frist: Bis zum Zuschlag in der Versteigerung.

2️⃣ Antrag auf einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung (§ 30a ZVG)

• Falls der Schuldner nachweisen kann, dass er die Schulden bald begleichen kann, kann er eine Einstellung für bis zu sechs Monate beantragen.
• Frist: Direkt nach Anordnung der Versteigerung.

3️⃣ Härtefallregelung (§ 765a ZPO)

• Falls die Vollstreckung eine extreme soziale Härte darstellt (z. B. schwere Krankheit), kann der Schuldner eine Aufschiebung beantragen.
• Frist: Bis zur Räumung.

5. Wie sollten Sie sich als Schuldner verhalten und welche Möglichkeiten gibt es Ihr Haus zu erhalten?

• Die richtigen Anträge stellen! Bevor Sie Anträge stellen sollten Sie sich auf jeden Fall rechtlich beraten lassen. Falsche Anträge laufen nicht nur ins Leere sondern führen schnell dazu den Prozess zu verschärfen und unnötig in die Länge zu ziehen. Selbst wenn es Ihnen gelingt mit Anträgen dass Verfahren zu verzögern laufen Sie Gefahr gutes Geld schlechtem Geld hinterherzuwerfen, denn neben Gerichts und Anwaltskosten laufen die hohen Verzugszinsen immer weiter an. Nehmen Sie Kontakt zu uns auf! Gerne prüfen wir unverbindlich und kostenlos welche Anträge für Sie Sinn machen und welche nicht.
• Wirtschaftliche Lösung suchen: Mit Anträgen und Einsprüchen alleine werden Sie Ihr Eigentum langfristig nicht erhalten können. Was Sie vor Allem benötigen ist eine wirtschaftliche Lösung. Dies kann zum Beispiel der Verkauf an einen nahen Verwandten, im ideal Fall Erben sein. Das macht vor allem Sinn, wenn die Gläubiger Forderung deutlich unterhalb des geschätzten Verkehrswertes liegt. Nicht nur spart sich Ihr Sohn oder Tochter die Grunderwerbsteuer und ggf. Erbschaftssteuer er oder sie erhält durch den Kauf einer "günstigen" Immobilie auch die Gelegenheit sich eine gute Bonität aufzubauen während Sie den Kredit in Form einer Miete weiter ab bezahlen. Nehmen Sie Kontakt zu uns auf, gerne prüfen wir unverbindlich und kostenlos ob eine derartige Lösung für Sie besteht.
• Kooperationsbereitschaft zeigen: Zeigen Sie der Bank und dem Gericht Ihre Kooperationsbereitschaft. Bänker sind auch nur Menschen, denen oft die Händegebunden sind, auch wenn Sie gerne helfen würden. Nichts desto trotz ist ein gutes Verhältnis zu ihrem Bänker hilfreich, gerade wenn Sie eine wirtschaftliche Lösung suchen um eine reibungslose Umfinanzierung sicherzustellen. Ein schlechtes Verhältnis zu Ihrem Sachbearbeiter kann den Prozess auch unnötig verschärfen, zum Beispiel durch die Bestellung eines Zwangsverwalters.
• Gutachter einlassen und Haus so gut wie möglich präsentieren! Häufig machen Eigentümer den Fehler und lassen den Gutachter nicht ein. Was folgt ist ein Wertgutachten nach Außenbesichtigung mit erheblichen Risikoabschlag. Das ist aber das letzte was Sie wollen. Je höher der Verkehrswert desto einfacher wird es eine Bank oder Käufer zu finden, der bereit ist in Ihr Haus zu investieren. Selbst wenn die Zwangsversteigerung unumgänglich ist profitieren Sie von einem möglichst hohen Verkehrswert, denn der Übererlös bzw. die Restschuld bleibt bei Ihnen!
• Nicht jeden Strohhalm ergreifen, achten Sie auf Seriosität! Nicht immer ist eine Immobilie zu erhalten, dass gehört zu einer seriösen Beratung einfach dazu. Spätestens nach Veröffentlichung der Zwangsversteigerung werden sich die "Retter-in-der-Not" auf Sie stürzten wie die Geier. Die meisten davon haben jedoch nur das schnelle Geld im Blick oder versuchen günstig an Ihr Eigentum zu gelangen. Nutzen Sie unseren Seriositäts-check um schwarze Schafe frühzeitig zu erkennen!